​Giao dịch diện tích văn phòng tại Hà Nội sẽ đạt trên 5.000m2 sàn

Diễn biến phức tạp của dịch bệnh COVID-19 đã tác động và ảnh hưởng tới phân khúc bất động sản văn phòng cho thuê. Tại toạ đàm “Nhận diện nhân tố mới trên thị trường văn phòng cho thuê” do Tạp chí Kinh tế Việt Nam – VnEconomy tổ chức mới đây, các chuyên gia đã đưa ra những nhận định, lời khuyên có các chủ đầu tư và loại hình phát triển văn phòng trong thời gian tới.

Thông tin về bức tranh cung - cầu thị trường văn phòng Hà Nội, bà Hoàng Nguyệt Minh Giám đốc cho thuê thương mại Savills Hà Nội chia sẻ, tổng nguồn cung thị trường văn phòng đang đạt mức trung bình khoảng 1,8 triệu m2 sàn. Mức độ hấp thụ của phân khúc này đang đạt trên 90%. Đây là tỷ lệ hấp thụ trung bình khá tốt so với các hạng mục bất động sản khác trên thị trường. Tuy nhiên, nguồn cung thị trường tòa nhà văn phòng đang trải không đồng đều.

Khu vực Hoàn Kiếm vẫn đang là nơi tập trung các dự án phát triển từ 25 năm trước, khi bắt đầu có các dự án tòa nhà văn phòng được xây dựng chuyên nghiệp ở Hà Nội.

Bà Minh nhận xét, các tòa tòa nhà phân khúc hạng A ở Hà Nội và Tp.HCM hiện nay hoàn toàn có đủ khả năng cạnh tranh cả về chất lượng cũng như quản lý vận hành không khác gì so với các tòa nhà hạng A theo tiêu chuẩn quốc tế ở Thượng Hải, Hồng Kông, Singapore hay châu Âu, châu Mỹ… Đây là điểm rất đáng mừng khi bất động sản Việt Nam đã có các sản phẩm có thể cạnh tranh về chất lượng và đáp ứng được nguồn cầu cho thị trường.

Về nguồn cầu, Giám đốc cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho biết từ khi dịch Covid diễn ra, nhiều doanh nghiệp phải thu nhỏ diện tích văn phòng, thậm chí phải đóng cửa. Tuy nhiên, vẫn có những mảng ngành nghề, dịch vụ kinh doanh đang tiếp tục gia tăng phát triển. Trong số đó, mảng thương mại điện tử, IT, sản xuất phần mềm, xưởng sản xuất... ghi nhận có tốc độ phát triển kinh tế tốt trong 2 năm trở lại đây, kéo theo việc gia tăng nguồn cầu văn phòng ở lĩnh vực này.

Đáng chú ý trong thời gian trước đây, bà Minh tiết lộ diện tích thuê văn phòng ở Hà Nội chỉ đạt trung bình khoảng 300- 500m2 nhưng từ khi các công ty công nghệ thông tin và sản xuất phát triển đã thúc đẩy nguồn cầu của thị trường, nên các giao dịch trung bình đang ở mức trên 1.000m2 sàn. Đặc biệt, Hà Nội bắt đầu chứng kiến giao dịch diện tích văn phòng trên 5.000m2 sàn, trong khi điều này trước đó chỉ ghi nhận ở TP. HCM. 

Về giá thuê văn phòng, bà Minh đánh giá khu vực Hoàn Kiếm đang đạt giá thuê cao nhất 40-45 USD/m2 với văn phòng hạng A. Cùng phân khúc này ở khu vực Ba Đình, Đống Đa đang ở mức 35 USD/m2, còn ở phía Tây Hà Nội chỉ 22-25 USD/m2.

Chủ đầu tư có thể lựa chọn mô hình phát triển nào?

Tại buổi tọa đàm, bà Tạ Thị Thu Hằng - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư và cho thuê tài sản TNL cho rằng: Dưới tác động của dịch bệnh nên nhu cầu về sử dụng mặt bằng văn phòng của các doanh nghiệp cũng thay đổi rất nhiều. Đặc biệt là xu hướng thu hẹp phạm vi diện tích thuê để tiết kiệm chi phí hoặc dịch chuyển sang các khu vực khác, nhất là đối với các doanh nghiệp bị ảnh hưởng rất nặng do đại dịch COVID-19.

Trong khi đó, ông Nguyễn Dũng Minh - Phó Tổng giám đốc Quỹ đầu tư IDS Equity Holdings cho rằng, để có thể hấp dẫn được khách thuê trong thời gian tới, chủ đầu tư văn phòng cho thuê nên quan tâm nhiều hơn đến hạ tầng kỹ thuật. Yêu cầu hạ tầng kỹ thuật rất quan trọng như về nguồn điện, công suất điện, tiêu chuẩn kỹ thuật để đáp ứng hệ thống server của doanh nghiệp IT lớn. Các chủ đầu tư các toà nhà cần lưu ý hạ tầng kỹ thuật phải làm từ trong quá trình chuẩn bị để không phải tính đến chi phí nâng cấp sau này, rất tốn kém.

Theo ông Minh, không gian xanh và không gian chung ở các tòa nhà cao tầng Hà Nội tìm kiếm gần như khó, nên chủ đầu tư nào biến được một số tiện tích thành không gian xanh, không gian chung của tòa nhà thì đó sẽ là lợi thế. Những không gian này sẽ mang lại giá trị lớn cho khách hàng.

Thời gian tới, các chủ đầu tư Việt Nam cũng nên nhìn nhận vấn đề bảo vệ môi trường, sử dụng năng lượng hiệu quả, đặc biệt khách hàng là công ty tập đoàn đa quốc gia, họ có cam kết riêng với cổ đông của họ về tiêu chuẩn bảo vệ môi trường.

Nhận định về thị trường văn phòng cho thuê trong thời gian tới, theo bà Hằng sẽ có 3 xu hướng mà người tiêu dùng sẽ quan tâm, thứ nhất là văn phòng truyền thống, hai là officetel, ba là co-working. Nếu như 15 năm trước, hầu như toàn bộ đều là văn phòng truyền thống thì trong 5 năm trở lại đây, văn phòng co-working đã bắt đầu phát triển, cùng với officetel, đây sẽ là những xu hướng tiếp theo ở Việt Nam.

Tuy nhiên, lãnh đạo TNL khẳng định, hai xu hướng trên vẫn không thể vượt qua được mô hình văn phòng truyền thống, loại hình này tiếp tục phát triển nhưng sẽ có những tiến bộ hơn.

Chia sẻ góc nhìn từ các mô hình trên thế giới hiện nay, Giám đốc cho thuê thương mại Savills Hà Nội cho biết, các doanh nghiệp, đặc biệt là công ty IT ở các nước lớn đang tự triển khai xây dựng các Campus riêng, trong đó vừa có văn phòng, tiện ích vui chơi và cả mô hình để ở. Mô hình phát triển mạnh hơn đó là Co-living space chia sẻ các khu vực để ở, trong đó diện tích không gian công cộng chiếm trên 50% tổng diện tích mặt bằng để đảm bảo cung cấp tiện ích ăn uống, vui chơi giải trí, thư viện, phòng đọc sách, giao lưu…

Mô hình Co-living space hiện có nhiều khách thuê đang có nhu cầu tìm kiếm. Các nhà đầu tư cũng đang tìm kiếm tiếp tục phát triển tại Việt Nam để vừa ở, vừa kết hợp làm văn phòng.

Các chủ đầu tư khi phát triển mô hình văn phòng ở các tỉnh thành khác ngoài Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng cần phải rất thận trọng. Bởi với phân khúc văn phòng khi đã triển khai sai mô hình và không thể cho thuê được thì chi phí để thay đổi lại mô hình cũng như chi phí khi để trống là rất lớn.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp cũng đang có xu hướng đẩy mạnh đầu tư xây dựng các toà nhà văn phòng tại các địa phương khác ngoài thành phố lớn, đặc biệt là những nơi phát triển mạnh về công nghiệp.

Từ góc độ của đơn vị nghiên cứu quản lý, tư vấn bất động sản lâu năm trên thị trường Việt Nam, đại diện Savills khuyến cáo, các chủ đầu tư khi phát triển mô hình văn phòng ở các tỉnh thành khác ngoài Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng cần phải rất thận trọng. Bởi với phân khúc văn phòng khi đã triển khai sai mô hình và không thể cho thuê được thì chi phí để thay đổi lại mô hình cũng như chi phí khi để trống trong 1-2 năm là rất lớn.

Ở các địa phương, thị trường rất khác so với Hà Nội và TP.HCM. Ở Hà Nội và TP.HCM các công ty phải đặt trụ sở chính để tiện làm việc với các sở ban ngành, các công ty đối tác... Tuy nhiên, khi sang các tỉnh thành khác, bản thân tại các nhà máy, xưởng sản xuất đều luôn có bộ phận văn phòng hỗ trợ mục đích sử dụng của các công ty.

Do đó, để mở rộng mô hình ra các tỉnh, bà Minh cho rằng tại các khu công nghiệp, với nhu cầu sử dụng của các nhân sự nước ngoài , nhân viên các tỉnh thành xuống làm việc trong thời gian dài… thì các mô hình vừa kết hợp chỗ làm việc và để ở, lưu trú sẽ rất tiện lợi cho khách hàng.