Phía Nam: Lượng “cầu khủng”
Bắt đầu câu chuyện với phóng viên, ông Phạm Đức, Trưởng Phòng kinh doanh Công ty cổ phần Tư vấn và Dịch vụ bất động sản Maison (Maison Office) cho biết, thị trường văn phòng cho thuê khu vực phía Nam đã tốt lên rõ rệt, điển hình là các thị trường TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai.
Theo ông Đức, việc nhiều nhà đầu tư nước ngoài phải tạm hoãn các kế hoạch chuyển văn phòng hay mở mới do giới lãnh đạo chưa qua được Việt Nam khảo sát thị trường do ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19 thì nay vấn đề này đã được giải quyết. Mặt khác, trong khi các phân khúc cao cấp trước đây đều duy trì mức tăng giá khoảng 5%/năm, song dịch bệnh khiến đà tăng giá chững lại, qua đó phần nào giải phóng áp lực cho các khách thuê.
Theo ghi nhận của Maison Office, nhu cầu tìm thuê văn phòng diện tích lớn khu vực phía Nam đang tăng lên, nhất là từ các thương hiệu quốc tế như Amways, Lego, Sky Mavis…, trong đó không ít yêu cầu mặt bằng cho thuê có diện tích từ 5.000 m2 trở lên.
Riêng tại TP.HCM, ông Đức cho biết, thị trường này đang cho thấy tính chu kỳ rõ rệt. Ví dụ, tại phân khúc hạng A, các khách hàng lớn đang gặp khó trong việc tìm kiếm sàn thuê ở khu vực trung tâm do tỷ lệ mặt sàn còn trống rất ít.
Với các dự án sắp đưa vào khai thác, các chủ đầu tư cũng chủ động tiếp thị khách thuê, thậm chí có thể thực hiện chào thuê từ trước ngày khánh thành 1 năm. Tuy nhiên, dịch bệnh và các yếu tố vĩ mô khác đang tác động khá mạnh đến tâm lý khách thuê, điển hình là nhóm “thượng đế” thuê diện tích lớn vốn thường áp dụng quy trình chuyển văn phòng từ 6 tháng đến 1 năm, thì nay rút ngắn thời gian xác nhận việc thuê mặt bằng xuống 3 - 6 tháng.
 |
Các hoạt động giao thương bình thường trở lại sẽ thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng của khách ngoại. |
Phía Bắc: Giá thuê tăng dần
Theo báo cáo thị trường văn phòng Hà Nội quý I/2022 của Colliers Việt Nam, cả nhu cầu thuê lẫn diện tích mặt sàn cho thuê đều không có nhiều biến động so với quý trước. Hà Nội kỳ vọng sẽ có khoảng 140.000 m2 văn phòng mới trong năm 2022 và hơn 110.000 m2 từ năm 2023 trở đi được đưa ra thị trường, chủ yếu ở khu vực Ba Đình, Đống Đa và phía Tây Thủ đô. Năm 2022, các ngành công nghệ thông tin, sản xuất, tài chính, ngân hàng và bảo hiểm được đánh giá là những lĩnh vực chủ chốt thúc đẩy nhu cầu văn phòng cho thuê.
Bà Nhung Vũ, Phó giám đốc Dịch vụ văn phòng, Colliers Việt Nam nhận định: “Nhu cầu cao ốc văn phòng đáp ứng các tiêu chuẩn xanh và bền vững sẽ tiếp tục tăng ở Việt Nam, đặc biệt là trong thời kỳ hậu dịch và thương mại, bất động sản, sản xuất điện tử, công nghệ thông tin, truyền thông là những ngành then chốt thúc đẩy nhu cầu thuê văn phòng những năm tới do nguồn vốn FDI dồi dào”.
Còn theo CBRE Việt Nam, tính đến hết quý I/2022, tổng nguồn cung văn phòng tại thị trường Hà Nội đã vượt 1,6 triệu m2, trong đó các dự án hạng A chiếm 38% tổng nguồn cung. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường Hà Nội đạt 6.000 m2 trong quý đầu năm 2022, phần lớn đến từ dự án hạng A (Capital Place), một số là sự nâng cấp từ văn phòng hạng B và từ văn phòng cũ hạng A.
Về nguồn cầu, CBRE Việt Nam ghi nhận việc mở rộng văn phòng và nhu cầu thuê mới tăng trở lại khi những giao dịch này chiếm hơn 70% tổng lượng giao dịch tại Hà Nội trong quý I/2022. Những khách thuê tích cực mở rộng văn phòng mới đến từ các ngành công nghệ thông tin và bất động sản, địa điểm tìm kiếm văn phòng mới tập trung ở các quận Ba Đình, Đống Đa và khu vực phía Tây Thủ đô.
Số lượng các yêu cầu hỏi thuê và khảo sát địa điểm mà CBRE tiếp nhận và thực hiện trong quý I/2022 cũng cao hơn 30% so với quý trước và cao hơn 100% so với cùng kỳ năm 2021. Diện tích hỏi thuê phổ biến ở quy mô văn phòng vừa và lớn, trong khoảng 300-1.000 m2.
Trong năm 2022, dự kiến nhu cầu thuê mạnh mẽ sẽ tiếp tục đảm bảo tỷ lệ lấp đầy ổn định tại các tòa nhà hiện hữu. Hơn nữa, thị trường văn phòng Hà Nội được kỳ vọng sẽ chào đón một lượng lớn nguồn cung mới để đáp ứng nhu cầu gia tăng từ cả doanh nghiệp trong nước lẫn nước ngoài. Theo đó, giá chào thuê trung bình tại các dự án hiện hữu sẽ tăng nhẹ 1-2% từ nay cho đến cuối năm.
Thực tế, sau khi chững lại trong năm 2021 do ảnh hưởng của dịch bệnh, giá thuê văn phòng bắt đầu tăng trở lại từ đầu năm 2022. Cụ thể, trong quý I/2022, giá chào thuê văn phòng hạng A đạt 27,6 USD/m2/tháng, tăng 1,2% theo quý và 1,9% theo năm. Tương tự, giá thuê văn phòng hạng B cũng nhích nhẹ 0,8% cả theo quý và theo năm, lên 14,1 USD/m2/tháng.
Tỷ lệ trống trung bình của các dự án văn phòng hiện hữu cũng được cải thiện, với văn phòng hạng A là 18,8% - giảm 1,7% so với quý trước và giảm ,7% so với cùng kỳ năm ngoái; văn phòng hạng B là 10,6%, giảm 2,7% so với cùng kỳ năm trước.
Giá thuê và tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tại Hà Nội chưa bao gồm dự án mới Technopark Tower, nếu tính cả dự án này thì giá thuê sẽ giảm về mức 24,9 USD/m2 và tỷ lệ trống trung bình sẽ tăng lên 30,6%.
Theo ông Đỗ Trí Thông, phụ trách thị trường miền Bắc của Maison Office, lượng khách thuê và yêu cầu đặt thuê văn phòng khu vực phía Bắc đã tăng đáng kể trong quý đầu năm 2022, chủ yếu đến từ các doanh nghiệp trong nước hoặc các công ty liên doanh đã có văn phòng tại Việt Nam và đang có nhu cầu mở rộng hoạt động.
Với các công ty nước ngoài, việc “chốt deal” còn phụ thuộc vào thời gian lãnh đạo doanh nghiệp sang kiểm tra, khảo sát thực địa. Dẫu vậy, nguồn cầu từ nhóm khách hàng này sẽ nhanh chóng tăng lên trong thời gian tới khi hiện có nhiều khách thuê đặt lịch cho việc tìm, xem văn phòng.
Với nhóm doanh nghiệp mới, theo ông Thông, giải pháp ban đầu vẫn là thuê các văn phòng dịch vụ, văn phòng linh hoạt để tiết kiệm chi phí và thời gian. Khi bộ máy đi vào ổn định và quy mô nhân sự tăng lên khoảng 20 người trở lên, nhóm công ty này sẽ hướng đến văn phòng truyền thống để đảm bảo yêu cầu công việc tốt hơn.