​Thị trường bất động sản nói chung và phân khúc văn phòng, mặt bằng bán lẻ cho thuê nói riêng đã trải qua một năm 2020 đầy khó khăn trong bối cảnh dịch Covid-19 diễn biến khó lường. Trên các tuyến phố lớn, không ít mặt bằng nhà phố cho thuê nhiều tháng liền rơi vào cảnh cửa đóng then cài, mòn mỏi chờ khách thuê. Nhiều trung tâm thương mại lớn, nằm ở vị trí đắc địa, được xem là địa điểm ăn uống, mua sắm, vui chơi giải trí sầm uất trước đây mặc dù vẫn hoạt động nhưng lượng khách cũng giảm từ 70 - 80%.

Kinh doanh ế ẩm khiến nhiều khách thuê không dám mạo hiểm thuê mặt bằng mở cửa hàng vì chi phí quá lớn. Bên cạnh đó, dịch Covid-19 khiến thói quen tiêu dùng của khách hàng thay đổi và phần lớn chuyển từ việc mua trực tiếp tại cửa hàng sang mua online.​

Thị trường văn phòng trong năm 2020 cũng chung cảnh ngộ. Đơn cử như ở quý II/2020, do sự thu hẹp của khách thuê, tỷ lệ trống của văn phòng hạng A tăng 0,4 điểm phần trăm so với quý I, lên mức 7,6%. Trong khi, tỷ lệ trống của văn phòng h​ạng B tăng 1,7 điểm phần trăm, lên mức 11%.

Trong quý IV/2020, dịch Covid-19 từng bước được kiểm soát, các hoạt động kinh doanh dần trở lại bình thường, nhiều chuyên gia bày tỏ sự lạc quan vào khả năng phục hồi của thị trường văn phòng, mặt bằng bán lẻ trong năm 2021. Tuy nhiên, đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ tư vào thời điểm đầu năm nay đang ngày càng trở nên căng thẳng hơn đã khiến thị trường mặt bằng cho thuê một lần nữa rơi vào cảnh hẩm hiu, ế ấm. Liệu phân khúc này có thể trụ vững trước tác động ngày càng mạnh mẽ của “cơn bão” Covid-19, các chủ cho thuê cần làm gì để thích ứng và trở về trạng thái bình thường mới?​

PV: Đợt bùng phát lần thứ 4 của dịch Covid-19 khiến thị trường văn phòng, mặt bằng bán lẻ chưa kịp vực dậy lại tiếp tục lao đao. Dưới góc độ nghiên cứu thị trường, bà nhìn nhận như thế nào về bức tranh phân khúc văn phòng và bán lẻ nửa đầu năm 2021 vừa qua?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Với thị trường văn phòng, theo ghi nhận của chúng tôi, ở Hà Nội cho đến hiện tại vẫn chưa có sự sụt giảm. Từ cuối năm ngoái cho đến hết quý I/2021, nhìn chung mặt bằng cho thuê văn phòng vẫn đang phát triển khá tốt. Giá thuê của thị trường văn phòng Hà Nội tuy không cao bằng TP.HCM nhưng chưa có dấu hiệu giảm giá thuê, đặc biệt là phân khúc hạng A (vẫn tăng nhẹ ở mức 1% so với cùng kỳ năm ngoái). Giá thuê điều chỉnh phụ thuộc vào nguồn cung hơn là dịch Covid-19. Giá thuê thị trường Hà Nội giữ ổn định ở mức 33 USD/m2 ngay cả trong thời điểm dịch bệnh Covid-19. Con số 33 USD/m2 là số liệu bình quân cả thị trường hạng A, bao gồm những tòa nhà có lỷ lệ lấp đầy thấp (20 - 30%) và những tòa nhà có tỷ lệ lấp đầy cao (80 - 90%).

Trước đây, thị trường Hà Nội chỉ ghi nhận những diện tích thuê trung bình tại mức 300 - 500m2/giao dịch. Tuy nhiên thời gian gần đây, do các tòa nhà mới có chất lượng tốt và giá thuê hợp lý hơn nên nhiều công ty có xu hướng gom hết các văn phòng về tập trung, kết quả là số lượng giao dịch mặt bằng văn phòng trên 1.000m2 tăng lên. Đây là một trong những điểm tương đối sáng của thị trường bất động sản trong bối cảnh dịch Covid-19 đang diễn biến phức tạp.

Tuy nhiên, ở mảng mặt bằng bán lẻ lại không mấy khả quan. Đây là một trong những lĩnh vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất của dịch Covid-19 từ các đợt bùng phát trong năm 2020 và cho đến thời điểm hiện tại. Các mặt bằng nhà phố thương mại trên thực tế đã phải đóng cửa rất nhiều. Cùng với đó, bản thân các trung tâm thương mại cũng phải chấp nhận câu chuyện giảm giá thuê cho các khách thuê bán lẻ. Còn các shophouse ở khu vực trung tâm hay các trục đường chính trong thời gian này cũng đối mặt với tình trạng cửa đóng then cài, hoặc chuyển đổi mô hình kinh doanh. Tuy nhiên, tốc độ giảm giá thuê của các trung tâm thương mại chậm hơn so với nhà phố do tiềm lực tài chính của khách thuê tốt hơn.​

PV: Vâng, phải nói rằng chưa bao giờ thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ lại lao đao như bây giờ khi nhiều năm liền, đây luôn là phân khúc trên đà tăng giá, đặc biệt ở khu vực trung tâm do nhu cầu thuê cao hơn nguồn cung. Chính vì thế mà có ý kiến cho rằng, khó khăn của phân khúc cho thuê mặt phố có thể đến từ lý do nhiều chủ nhà vẫn lạc quan vào đà hồi phục của thị trường nên không có ý định giảm giá chào thuê. Trong khi đó, khách thuê có sự thay đổi lớn, đặc biệt là chuyển hướng sang thương mại điện tử. Bà nghĩ sao về điều này?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Tác động của dịch ​Covid-19 khiến khách hàng hạn chế trực tiếp đến các nhà hàng, quán ăn, cửa hàng… Trong khi đó, thời điểm trước dịch, rõ ràng yếu tố vị trí thuận tiện, trung tâm, đã giúp những chủ cửa hàng ở mặt phố như khu vực Hoàn Kiếm dễ dàng hút khách, nhất là khách du lịch, nên tình hình kinh doanh tăng trưởng ổn định.

Chính vì thế, dịch Covid-19 cùng các đợt giãn cách xã hội đã thúc đẩy quá trình chuyển đổi số, tham gia vào thương mại điện tử của nhiều chủ kinh doanh, dẫn đến nhu cầu thuê mặt bằng giảm đi rất nhiều. Nhiều chủ mặt bằng ban đầu không giảm giá thuê, hoặc chỉ giảm rất ít thì cuối cùng cũng phải chấp nhận xuống giá 20 - 30%, thậm chí 50% nhưng vẫn “mỏi mắt” tìm khách thuê.

Nếu dịch Covid-19 tiếp tục diễn biến phức tạp, cảnh đìu hiu của thị trường mặt bằng nhà phố vẫn sẽ tiếp diễn. Thị trường bán lẻ sẽ còn cần rất nhiều thời gian để phục hồi và lấy lại “phong độ” như thời điểm trước khi dịch bệnh xảy ra.

PV: Để thích nghi và quay trở về trạng thái bình thường mới, theo bà, các chủ mặt bằng cho thuê cần làm gì?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Các chủ mặt bằng bán lẻ bao gồm: Shophouse, các bên cho thuê trung tâm thương mại hay các sàn khối đế của chung cư, tòa nhà văn phòng.

Với shophouse, các cửa hàng bán lẻ mặt phố, chúng tôi cho rằng, các chủ mặt bằng nên điều chỉnh lại mức giá cho thuê và tiến độ thanh toán sao cho hợp lý hơn, thay vì cho thuê một mình một giá và một tiến độ thanh toán.

Thường có những trường hợp tiến độ thanh toán lên đến 6 tháng/lần hay 1 năm/lần do nhu cầu của khách thuê theo các mặt bằng bán lẻ giá cao. Nhưng với tình hình kinh doanh hiện nay của các hãng bán lẻ, việc tồn đọng vốn do chi trả cho thuê mặt bằng quá dài cũng là một trong những yếu tố dẫn đến việc các khách thuê không thể chi trả và duy trì được mức giá cũ cũng như tiến độ chi trả. 

Trong khi đối với các tòa nhà thì mức thanh toán cọc và mức thanh toán tiền thuê hợp lý hơn rất nhiều. Các doanh nghiệp bất động sản vận hành trung tâm thương mại đã và đang có nhiều chính sách hỗ trợ, căn cứ vào tình hình kinh doanh của khách thuê ở từng thời điểm. Do đó, khả năng thích nghi và phục hồi của trung tâm thương mại sẽ nhanh hơn.

PV: Vậy theo bà, tác động liên tiếp của các đợt bùng phát dịch Covid-19 liệu có phải là chất xúc tác để thị trường mặt bằng bán lẻ, đặc biệt ở những khu vực trung tâm, “đất vàng” được điều chỉnh trở về giá trị thực thay vì liên tiếp neo giá cao và tăng đều như nhiều năm trước đây?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Đó là điều tất yếu. Đối với thị trường bán lẻ, câu chuyện hồi phục không chỉ phụ thuộc vào khả năng phòng chống dịch Covid-19 của Việt Nam. Mặc dù, như đã nói, dịch Covid-19 ở nhiều thời điểm có diễn biến phức tạp, người dân phải hạn chế ra ngoài hay giãn cách xã hội khiến hàng loạt cửa hàng phải đóng cửa như đợt giãn cách xã hội vào năm 2020. Và thời điểm hiện tại, đợt bùng phát dịch lần thứ 4 vẫn chưa thuyên giảm mà đang căng thẳng hơn rất nhiều, khiến các nhà hàng, quán ăn… phải đóng cửa do kết quả kinh doanh không bù đắp nổi chi phí mặt bằng. Đó là ảnh hưởng đáng kể nhất đối với các hạng mục bán lẻ thương mại của thị trường Hà Nội cũng như TP.HCM.

Tuy nhiên, quay trở lại vấn đề, việc hồi phục này vẫn còn phải phụ thuộc vào câu chuyện thị trường. Thị trường sẽ phải nhìn vào doanh thu của các hãng bán lẻ để điều chỉnh lại giá cho thuê mặt bằng bên ngoài trở về đúng giá trị cũng như khả năng kinh doanh của các hãng. Ví dụ như các chuỗi cửa hàng, nhà hàng trên thế giới, trong vòng 5 năm trở lại đây, khi phát triển thương mại điện tử, các hãng bán lẻ từ cà phê, nhà hàng ăn uống, thời trang trung - cao cấp… phải đóng cửa là rất nhiều.

Ở Việt Nam trong giai đoạn này, thị trường cho thuê đã bắt đầu điều chỉnh lại về giá trị thực tế của các chuỗi bán lẻ. Theo đó, mặt bằng không còn là “át chủ bài” của bán lẻ mà các doanh nghiệp kinh doanh sẽ phải suy tính kỹ hơn các chiến lược kinh doanh để giảm chi phí, gia tăng hiệu quả.

Tại Hà Nội, Hoàn Kiếm là khu vực đang đạt giá thuê bán lẻ cao nhất, đặc biệt tại các vị trí tầng 1 của những dự án đắc địa và nhà phố mặt tiền rộng, giá thuê mặt bằng có thể lên đến 80 - 100 USD/m2, thậm chí lên đến 200 - 250 USD/m2. Tất nhiên, tỷ lệ mặt bằng có thể đạt đươc giá thuê này rất thấp.​

Sau khi chịu tác động của dịch Covid-19, thị trường bắt đầu cân bằng lại, các nhãn hàng có mức độ tăng trưởng ổn định vẫn có thể đảm bảo được giá thuê cũ. Còn giá thuê trung bình của thị trường bán lẻ Hà Nội trong thời gian tới sẽ duy trì ở mức 40 - 50 USD/m2 đối với các mặt bằng tầng 1. Còn về tỷ lệ lấp đầy sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào một số nhóm đối tượng khách thuê tiêu biểu, đa phần là khách thuê có thương hiệu quốc tế (thay đổi khách thuê ban đầu).​

PV: Về bức tranh thị trường này trong nửa cuối năm 2021, bà nhận định như thế nào? Liệu có tín hiệu sáng nào hay không?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Đối với mảng bán lẻ, từ nửa cuối 2020 đến nay, nhu cầu của các nhãn hàng nước ngoài chưa từng có mặt bằng tại Hà Nội đang có nhu cầu thuê lớn hơn so với các doanh nghiệp nội địa. Đây cũng là cơ hội để các nhãn hàng kinh doanh có thể cân nhắc lựa chọn thuê mặt bằng tại đây ở thời điểm giá thuê được điều chỉnh gần hơn với giá trị thực.

Với sự gia nhập của các hãng mới, thị trường Hà Nội sẽ đảm bảo được mức giá duy trì thuê mặt bằng bán lẻ cũng như đảm bảo được tỷ lệ lấp đầy trong thời gian tới.

Còn tại TP.HCM, nhu cầu bán lẻ của thành phố phát triển mạnh hơn về trung tâm thương mại nên nguồn cầu và sức kinh doanh bán lẻ của thị trường này đang cao hơn rất nhiều so với thị trường Hà Nội. Hoạt động kinh doanh thương mại của các doanh nghiệp nước ngoài tại đây cũng sẽ hỗ trợ để có nguồn cung mới trên thị trường, gia tăng sức hút cho mảng bán lẻ.

PV: Còn với thị trường văn phòng cho thuê thì sao, thưa bà?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Thị trường văn phòng Hà Nội trong năm nay vẫn đang tập trung vào 2 mảng chính là mảng sản xuất và công nghệ thông tin. Đây là một tín hiệu khá tốt khi phản ánh rõ được tình hình kinh doanh cũng như cơ hội của các doanh nghiệp Việt. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc cũng đẩy mạnh nhu cầu thuê các văn phòng làm việc tại Hà Nội là trụ sở chính so với văn phòng trong TP.HCM.

Liên quan đến xu hướng dịch chuyển vị trí ra ngoài trung tâm, từ năm 2010 - 2011, thị trường văn phòng hạng A Hà Nội đã không còn quá tập trung ở quận Hoàn Kiếm. Các tập đoàn đa quốc gia đã có xu hướng di dời dần về khu vực Cầu Giấy, Mỹ Đình… Đó là lý do dẫn đến giá thuê văn phòng hạng A tại TP.HCM tăng cao, còn tại Hà Nội giá thuê vẫn giữ mức ổn định. Trong vòng 5 năm tới, nguồn cung hạng A dự báo sẽ lớn hơn.

Tại TP.HCM, nguồn cung văn phòng ở khu vực quận 1 hiện đang rất thấp, đa phần nguồn cung trong tương lai cũng sẽ kéo dần về phía ngoài trung tâm như các khu vực quận 2, quận 7, quận 9, Phú Nhuận, Tân Bình. Các tập đoàn đa quốc gia vẫn tiếp tục mở rộng văn phòng tại TP.HCM nhiều hơn Hà Nội.

So với thị trường văn phòng các nước khác thì nguồn cung của thị trường văn phòng Hà Nội được đánh giá là thấp hơn so với Singapore hay Bangkok, Thái Lan. Chính bởi yếu tố giá thuê thấp hơn so với các nước trong khu vực trong khi tiềm năng phát triển kinh tế rất tốt, các nhà đầu tư nước ngoài đang chú trọng phát triển thị trường văn phòng tại Hà Nội và TP.HCM.

Ngoài ra, một điểm đáng lưu ý khác của thị trường văn phòng trong và sau đại dịch Covid-19 là sự quan tâm đối với văn phòng chia sẻ (co-working).

Co-working là xu hướng phù hợp với các bạn trẻ thích làm việc ở ngoài, tại những nơi môi trường làm việc linh động hơn. Phân khúc này đặc biệt phù hợp với các công ty start-up hoặc các cá nhân làm việc tự do. Tuy nhiên, các doanh nghiệp có trên 30 nhân sự sẽ quan tâm nhiều hơn đến việc tạo dựng văn hóa doanh nghiệp, thay vì chú trọng linh hoạt về chỗ ngồi. Co-woking thuận lợi cho việc linh động, nhưng không thể hỗ trợ việc xây dựng văn hóa công ty vậy nên mô hình này không phù hợp với các công ty có dự định hoạt động lâu dài.

Hiện nay, các văn phòng hạng B và C đang đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất thị trường, một phần là do nhiều doanh nghiệp cần có mô hình văn phòng lớn, dao động khoảng 1.000 - 2.000m² sàn. Họ thường chọn những tòa nhà có ngân sách thuê hợp lý, vừa túi tiền để có thể có chi phí đầu tư lại nội thất, thay đổi lại mô hình làm việc cho phù hợp với văn hóa công ty.

PV: Sự phát triển nhanh chóng của thương mại điện tử trong thời gian tới có hỗ trợ gì cho khách thuê mặt bằng nói riêng và thị trường văn phòng, mặt bằng cho thuê nói chung?

Bà Hoàng Nguyệt Minh: Thương mại điện tử đang là mảng có sự tăng trưởng mạnh tại thị trường Việt Nam. Các khách thuê chiếm tỷ trọng thuê văn phòng lớn nhất (khoảng 70%) là các doanh nghiệp trong lĩnh vực công nghệ thông tin trong đó có thương mại điện tử.

Xu hướng chuyển đổi sang thương mại điện tử sẽ vẫn tiếp tục diễn ra ít nhất đến hết năm 2021, đặc biệt tại các khu vực lượng người lưu thông giảm và phụ thuộc lớn vào lượng khách du lịch.

Thương mại điện tử sẽ hỗ trợ nhiều nhất cho các doanh nghiệp nội địa. Còn với các doanh nghiệp nước ngoài như những hãng thời trang ở phân khúc trung và cao cấp thì sẽ không áp dụng mô hình thương mại điện tử. Đó là lý do vì sao tại thị trường Hà Nội, các cửa hàng thời trang, mỹ phẩm… của nước ngoài vẫn đang tiếp tục được mở rộng. Những nhãn hàng này sẵn sàng tìm kiếm mặt bằng ở cả phân khúc nhà phố cho đến trung tâm thương mại. Tuy nhiên, yêu cầu của dòng khách này tương đối cao đặc biệt là yếu tố vị trí (ưu tiên khu vực trung tâm). Vị trí đẹp vẫn có ý nghĩa với các chuỗi cần làm thương hiệu.