​

Nhu cầu thuê tăng cao

Tâm lý của người dân, doanh nghiệp đã có nhiều thay đổi khi bước vào năm Covid-19 thứ 3. Mặc dù mỗi ngày cả nước ghi nhận trên 10.000 ca nhiễm, song mọi người, mọi nhà đã quay trở lại với công việc, 90% các hoạt động đã diễn ra đúng với trạng thái “bình thường mới”. Điều này tác động tích cực đến sự hồi phục của thị trường bất động sản, trong đó có phân khúc văn phòng cho thuê.

Theo báo cáo "Tiêu điểm thị trường bất động sản quý I/2022" của CBRE, trong 3 tháng đầu năm, tại Hà Nội nhu cầu thuê mới tăng trở lại. Khách thuê đến từ những ngành phát triển mạnh như công nghệ thông tin và bất động sản. Địa điểm tìm kiếm văn phòng mới tập trung ở các khu vực Ba Đình, Đống Đa và phía Tây Thủ đô. Diện tích hỏi thuê phổ biến ở quy mô văn phòng vừa và lớn, khoảng 300 – 1.000m2.

Còn tại TP.HCM, CBRE cho biết, các giao dịch hiện nay chủ yếu tập trung vào việc chuyển địa điểm văn phòng chiếm tỷ trọng 55% trong tổng lượng giao dịch, còn lại là giao dịch về gia hạn và mở rộng (lần lượt là 25% và 20%). Đã có các giao dịch diện tích cho thuê lớn trên 1.000m2 tại một số tòa nhà chất lượng cao ở cả khu vực trung tâm và các khu vực khác như Thủ Thiêm, quận 7, quận 10.

Nhu cầu văn phòng tại thành phố này chủ yếu cũng đến từ các doanh nghiệp ngành công nghệ thông tin và những lĩnh vực liên quan như sản xuất thiết bị điện tử, có dấu hiệu tăng trưởng mạnh. Nhu cầu của các công ty công nghệ thông tin thường thuê mặt sàn lớn trên 1.000m2 trong khi diện tích văn phòng trống ở khu vực trung tâm ngày càng hạn hẹp, các doanh nghiệp này có xu hướng hướng ra văn phòng ở khu vực ngoài trung tâm, đặc biệt là ở các đô thị mới như quận 2, quận 7.

Nguyên nhân khiến nhu cầu thuê văn phòng tại các thành phố lớn ngày càng khởi sắc một phần là do nền kinh tế đang hồi phục đầy tích cực. Riêng TP.HCM, mức tăng trưởng GDP trong quý I/2022 đã đạt 1,9%. Đây là mức tăng trưởng dương sau hai quý đi lùi trước đó. Chưa kể, chỉ tính riêng quý I, toàn thành phố ghi nhận 8.500 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 35% so với cùng kỳ năm ngoái và tạo thêm 10.800 việc làm trên thị trường. Nhu cầu việc làm mới tăng cao sẽ kéo theo nhu cầu thuê mặt bằng tăng. Ước tính mỗi nhân viên văn phòng cần 8m2 để làm việc, trong đó thị trường văn phòng tại TP.HCM sẽ cần khoảng 140.000m2 văn phòng để đáp ứng số lượng việc làm mới vào năm 2022.

Cùng với các doanh nghiệp thành lập mới, những doanh nghiệp cũ cũng trở lại thị trường sau khoảng thời gian dài trầm lắng. Vì vậy, phân khúc văn phòng cho thuê đang ghi nhận nhiều hoạt động giao dịch sôi động.

Bên cạnh kinh tế hồi phục kéo theo việc làm tăng, thị trường ghi nhận lượng khách thuê lớn đến từ ngành công nghệ thông tin cũng là một nguyên nhân khiến nhu cầu thuê văn phòng đang không ngừng dậy sóng. Theo Savills, doanh thu của ngành này năm 2021 giữa những khó khăn do Covid-19 bùng phát vẫn tăng 9% so với năm 2020. Đến cuối năm 2025, tăng trưởng doanh thu dự kiến là 15% mỗi năm và tổng số doanh nghiệp công nghệ thông tin sẽ tăng 12% mỗi năm, đạt 100.000 doanh nghiệp hoạt động trên toàn quốc. Điều này chứng tỏ, thị trường văn phòng cho thuê luôn có sẵn một lượng nhu cầu thuê lớn, không sợ cảnh văn phòng đóng cửa “nằm im” không ai thuê.

Nguồn cung lớn, giá thuê bật tăng trở lại

Nguồn cầu tích cực cùng với sự phục hồi kinh tế dự kiến sẽ thúc đẩy nguồn cung của thị trường văn phòng trong thời gian tới.

Theo Savills, đến năm 2025, có tổng cộng 17 dự án mới với 526.000m2 diện tích sàn xây dựng dự kiến sẽ được đưa vào hoạt động. Trong 9 tháng tới của năm 2022, sẽ có hai dự án hạng B và ba dự án hạng C bổ sung nguồn cung thêm khoảng 76.000m2 diện tích xây dựng, tương đương 60.000m2 diện tích sử dụng cho thị trường văn phòng. 

Còn theo báo cáo từ CBRE, trong 3 tháng đầu năm, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận một dự án hạng A mới đi vào hoạt động tại khu vực trung tâm. Tuy nhiên, do phần lớn diện tích được chủ nhà giữ lại để sử dụng nên dự án này chỉ bổ sung thêm 5.000m2 vào tổng nguồn cung. Theo đó, tổng nguồn cung văn phòng tại thị trường Hà Nội vượt 1,6 triệu mét vuông diện tích sàn hiệu dụng, với các dự án hạng A chiếm 38% tổng nguồn cung.

Tỷ lệ hấp thụ của thị trường Hà Nội đạt 6.000m2 trong quý I/2022, phần lớn diện tích văn phòng hấp thụ trong quý đến từ dự án hạng A (Capital Place), một số là sự nâng cấp từ văn phòng hạng B và từ văn phòng cũ hạng A.

Bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển CBRE cho biết, mọi hoạt động kinh doanh quay trở lại bình thường, bao gồm gỡ bỏ dần các hạn chế trong hoạt động kinh doanh, xã hội và mở lại các đường bay quốc tế phần nào mang lại những tín hiệu tích cực và sự tự tin cho chủ nhà.

Do đó, giá thuê đã bắt đầu tăng trở lại sau một thời gian được giữ ổn định trong thời kỳ dịch bệnh. Cụ thể, trong quý I/2022, giá chào thuê văn phòng hạng A đạt 27,6 USD/m2/tháng, tăng 1,2% theo quý và 1,9% theo năm. Tương tự, giá thuê văn phòng hạng B cũng tăng nhẹ 0,8% theo quý và 0,8% theo năm, lên 14,1 USD/m2/tháng.

Tỷ lệ trống trung bình của các dự án văn phòng hiện hữu cũng được cải thiện khi tỷ lệ trống của văn phòng hạng A là 18,8%, và văn phòng hạng B là 10,6%, giảm lần lượt 4,7% và 2,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cầu tăng, cung lớn, giá thuê bật tăng trở lại là những tín hiệu tích cực cho thấy thị trường văn phòng cho thuê đang lấy lại phong độ, bước vào thời kỳ tăng tốc hậu Covid-19./.​​