​

Động lực phát triển trong dài hạn

Thị trường bất động sản trải qua 6 tháng đầu năm không mấy khả quan khi nhiều điễm nghẽn pháp lý vẫn chưa thể tháo gỡ, thị trường vẫn đang rơi vào tình trạng bão hòa về giá bán, giao dịch ghi nhận nhỏ giọt ở nhiều phân khúc. Theo giới chuyên gia, mặc dù vẫn có nhiều tín hiệu tích cực để kỳ vọng, nhưng thị trường cần phải có độ chờ dài hạn hơn để quay trở lại đà tăng trưởng như trước khi có dịch.

Bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield nhận định, trong 3 tháng đầu năm 2022, GDP có tốc độ tăng trưởng tích cực 5,3%, cao hơn so với năm trước nhưng vẫn thấp hơn so với giai đoạn trước đại dịch. Nguồn vốn đăng ký đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) vào thị trường Việt Nam đạt 3,2 tỷ USD. Nguồn vốn giải ngân FDI tăng cao nhất trong vòng nửa thập kỷ với 7,8%, đạt 4,42 tỷ USD. 

Sau ngành sản xuất và chế biến, bất động sản hiện là lĩnh vực nhận được vốn đầu tư nước ngoài lớn thứ hai trong 10 năm vừa qua tại Việt Nam. Trong đó, TP.HCM và các tỉnh lân cận luôn là trung tâm thu hút nhiều sự quan tâm mạnh mẽ của các nhà đầu tư. Đây đều những tín hiệu rất tốt cho thị trường trong giai đoạn mới.

Chuyên gia Cushman & Wakefield cũng nhận thấy thị trường bất động sản sau dịch đang đạt đà phát triển ổn định. Từ năm 2017 tới quý 1/2022, khẩu vị của nhà đầu tư chủ yếu hướng đến các loại tài sản truyền thống như nhà ở, bất động sản công nghiệp, khách sạn và văn phòng cho thuê. Trong đó, 76% các giao dịch nhà ở tập trung ở TP.HCM; 65% tỷ trọng giao dịch khách sạn diễn ra tại Hà Nội; hơn 50% tỷ trọng đầu tư vào bất động sản công nghiệp tập trung tại các địa phương có chủ trương đẩy mạnh phát triển công nghiệp như Bắc Ninh, Đồng Nai, Bình Dương…

Ở thị trường công nghiệp, nhờ nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực sản xuất của Việt Nam tăng trưởng đáng kể trong 5 năm qua, một phần do lợi thế chi phí thấp hơn so Trung Quốc, thị trường bất động sản công nghiệp trở nên sôi động. Trong năm 2021, mặc dù chịu ảnh hưởng bởi giãn cách xã hội, nhưng nhu cầu thuê mặt bằng công nghiệp vẫn tăng cao. Từ đầu năm 2022 tới nay, thị trường công nghiệp tiếp tục chứng kiến nhu cầu thuê mặt bằng tăng mạnh tại các địa phương công nghiệp mới nổi như Bà Rịa - Vũng Tàu hay Long An.

"Về thị trường nhà ở, nhu cầu vẫn tiếp tục ổn định với 2.300 căn được tiêu thụ trong Q1, giảm 20% theo quý và giảm 11% theo năm. Đến cuối năm 2022, Cushman & Wakefield dự báo nguồn cung căn hộ sẽ đạt 10.000 căn, với sự phổ biến của mô hình Khu đô thị phức hợp quy mô lớn và các căn hộ siêu sang xuất hiện trên thị trường", bà Trang chia sẻ.

Ông David Jackson – Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cũng đánh giá, động lực quan trọng của thị trường bất động sản lúc này là sự phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng. Về dài hạn, với việc dự kiến khoảng gần 114.000 tỷ đồng thuộc gói kích thích kinh tế sẽ được đầu tư vào các dự án cơ sở hạ tầng sẽ là động lực quan trọng cho tất cả các phân khúc bất động sản có thêm điều kiện thuận lợi để phát triển.

Ở các thành phố lớn, việc những dự án tiêu biểu như cầu Thủ Thiêm 2 tại TP.HCM được hoàn thiện sẽ có ý nghĩa lớn trong việc kết nối, thúc đẩy tiềm năng bất động sản và tạo luồng sinh khí mới trong quá trình hồi phục kinh tế. Hiện tại, nhiều dự án đường cao tốc, đường vành đai…đang tiếp tục được phát triển, là biểu hiện sinh động cho quá trình các hoạt động kinh tế đang có được đà hồi phục ngày một năng động hơn cũng như là trụ cột quan trọng cho các phân khúc bất động sản.

Với phân khúc như bất động sản văn phòng hay nghỉ dưỡng, việc khách quốc tế đang dần quay trở lại nhiều hơn là tín hiệu hết sức vui mừng. Trong 4 tháng đầu năm, Việt Nam đón hơn 100.000 lượt du khách, đặt trong bối cảnh chúng ta chỉ vừa ra khỏi đại dịch và mới mở lại đường bay quốc tế, con số này rất đáng lạc quan và nhiều khả năng sẽ tăng mạnh từ giờ đến cuối năm để đạt mục tiêu đón 5 triệu lượt khách nước ngoài trong năm 2022. Công suất phòng ở nhiều thành phố du lịch cũng nhờ đó mà đang từng bước tốt hơn. Trong khi đó, việc các doanh nghiệp đã khôi phục gần như hoàn toàn hoạt động, chuyên gia và nhân sự nước ngoài cũng đã quay lại làm việc, tỷ lệ lấp đầy các văn phòng tại TP HCM, Hà Nội, Đà Nẵng đều đang rất cao và giá thuê có dấu hiệu tăng nhẹ.

Ở phân khúc căn hộ, các chủ đầu tư có tiềm lực đang nỗ lực hoàn thiện các dự án còn dang dở hay mở bán các dự án đã hoàn thiện. Dù nguồn cung phân khúc căn hộ vừa túi tiền vẫn khan hiếm nhưng sức cầu mạnh mẽ từ người có nhu cầu ở thực tiếp tục là một trong những động lực đáng kể nhất của thị trường.

Thận trọng trước nhiều thách thức

Mặc dù thị trường vẫn có nhiều điểm sáng từ các lĩnh vực khác của nền kinh tế, song bà Lê Thị Huyền Trang – Giám đốc Nghiên Cứu & Tư Vấn JLL Việt Nam cho biết, dựa trên những tín hiệu thị trường trong 3 tháng đầu năm, 2022 sẽ là năm thị trường hồi phục chứ chưa thể trở lại đà tăng trưởng thời kì trước dịch. Việc các cơ quan quản lý Nhà nước tăng cường rà soát pháp lý cho các dự án đang phát triển và việc siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của Ngân hàng Nhà nước trong quý 1/2022 với số lượng dự án mới thấp, nguồn cung mới sẽ chủ yếu đến từ các dự án đô thị có pháp lý sạch, đã và đang phát triển.

Dù vậy, nhà đầu tư cũng có thể an tâm về nhu cầu mua nhà vẫn cao, nhờ vào việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giúp thúc đẩy tâm lý thị trường về các khu vực được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng. Ngoài ra, trong bối cảnh các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán đang bất ổn, bất động sản dù đang bị tác động bởi siêt tín dụng và mặt bằng giá cao thì đây vẫn là kênh đầu tư thu hút được nhiều sự quan tâm từ nhà đầu tư.

Còn dưới góc nhìn của ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, bản chất thị trường là luôn biến động, thời điểm hiện nay khi dịch bệnh có phần lắng xuống, thị trường lại phải đối diện với những thách thức mới, nổi bật là thách thức kép đến từ việc siết tín dụng cho vay mua bất động sản và chi phí nguyên vật liệu xây dựng đầu vào tăng cao. Mặc dù vậy, vẫn có những tín hiệu tích cực đến từ việc thị trường xuất hiện ngày càng nhiều khu đô thị phát triển bài bản bởi những chủ đầu tư lớn, uy tín, tốc độ tạo thị nhanh.

"Các hoạt động thanh tra được đẩy mạnh, từng bước sàn lọc được các chủ đầu tư yếu kém năng lực triển khai dự án, hạn chế được các dự án “treo”, từng bước minh bạch hóa, củng cố được niềm tin nơi người mua. Động lực phát triển từ hệ thống hạ tầng giao thông kết nối vùng được quy hoạch triển khai: khép kín đường vành đai 3; cao tốc TP.HCM - Mộc Bài; cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu... là những tín hiệu lạc quan cho thị trường", ông Thắng đánh giá.​​