​

Khởi đầu và phát triển

Nếu như trước năm 2010, tổng nguồn cung của thị trường chỉ đạt khoảng 677,000 m2 thì tới quý IV/2020, tổng nguồn cung đã tăng lên tới hơn 3.2 lần, đạt xấp xỉ 2.2 triệu m2 văn phòng.

Không chỉ số lượng văn phòng được tăng lên mà chất lượng các diện tích cho thuê cũng có sự nâng cấp mạnh mẽ. Vào quý III/2020, tòa nhà Capital Place đã hoàn thành sau hơn 2 năm xây dựng và đây là tòa nhà đầu tiên tại Hà Nội được cấp chứng chỉ tòa nhà xanh – LEED Certificate, là chứng chỉ danh giá nhất để đánh giá tính bền vững (Sustainability) của một công trình. Sự ra đời của tòa nhà Capital Place đã giúp cho các khách hàng khó tính trên thị trường có thêm một sự lựa chọn để đặt trụ sở làm việc tại Hà Nội. Và cũng là sự mở đầu cho một thời kỳ mới khi mà tiêu chuẩn xanh là một trong những tiêu chí quan trọng khi lựa chọn địa điểm đặt văn phòng của các tập đoàn đa quốc gia.

Tiếp theo sự ra đời của Capital Place, thị trường ghi nhận thêm một loạt các dự án văn phòng cho thuê công bố có chứng chỉ LEED bao gồm: tòa nhà TechnoPark Tower (LEED Platinum), tòa nhà 6QT (LEED Platinum), tòa nhà Lancaster Luminaire (LEED Silver); trong đó 6QT và Lancaster Luminaire là hai nguồn cung trong tương lai, dự kiến hoàn thành vào nửa cuối năm 2022.

 

Tòa nhà TechnoPark Tower.

Và mặc dù, thị trường văn phòng Hà Nội vẫn được xem là một thị trường non trẻ hay còn gọi là thị trường mới nổi, kéo theo đó là những tiêu chuẩn chưa rõ ràng về cách xếp hạng tòa nhà. Tuy nhiên, JLL nhận thấy các chủ đầu tư tòa nhà văn phòng Hà Nội đang ngày càng quan tâm về chất lượng công trình và hướng tới việc thỏa mãn các yêu cầu của khách thuê khi phát triển dự án. Ví dụ như, số lượng các tòa nhà văn phòng được trang bị sàn nâng đã được gia tăng đáng kể trong một thập kỷ qua hay như một số tòa nhà mới được lắp đặt hệ thống lọc không khí và lọc nước để hướng tới một môi trường làm việc trong lành cho người sử dụng.

Về vị trí địa lý, thị trường văn phòng Hà Nội đã có sự mở rộng mạnh mẽ về địa lý trong 10 năm qua và đang tiếp tục phát triển về các khu vực mới trong thời gian tới. Trước năm 2010, khu vực văn phòng truyền thống của Hà Nội là khu vực quận Hoàn Kiếm và giới hạn ở vùng ranh giới lân cận. Giai đoạn năm 2010 – 2013 là giai đoạn chứng kiến sự bùng nổ của nguồn cung ở khu vực quận Cầu Giấy và Nam Từ Liêm, nơi chúng tôi gọi là khu phía Tây của Hà Nội. Đã có một xu hướng dịch chuyển về phía Tây diễn ra mạnh mẽ trong giai đoạn này. Các khách hàng rời khỏi khu vực trung tâm, nơi giá thuê văn phòng đắt đỏ, để đến với khu vực phía Tây với giá thuê văn phòng chỉ bằng một nửa hoặc thấp hơn với mặt bằng văn phòng được xây mới hoàn toàn.

Sự dịch chuyển về phía Tây đã giúp hạ nhiệt giá thuê văn phòng Hà Nội. Nếu như trước năm 2010, giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội là 47 - 48 USD/m2/tháng thì tại giai đoạn cao trào của việc di chuyển ra ngoài trung tâm, giá thuê văn phòng hạng A chỉ đạt 25USD/m2/tháng (quý I/2015).

Nguồn cung gia tăng mạnh mẽ, áp lực cạnh tranh đến từ các tòa nhà tại khu vực phía Tây để tăng sự lấp đầy của các tòa nhà tại khu vực này, trong đó phải kể đến tòa nhà Keangnam Landmark 72 Hà Nội. Đây là tòa nhà cao nhất tại Hà Nội tính tới thời điểm hiện tại, tòa nhà có 72 tầng và cung cấp gần 100,000m2 văn phòng được hoàn thành vào tháng 10/2011.

Sự ra đời của tòa nhà Keangnam Landmark 72 Hà Nội đã khiến cho thị trường văn phòng Hà Nội thay đổi mạnh mẽ. Các chủ đầu tư cho thuê văn phòng đã phải áp dụng nhiều chính sách linh hoạt hơn để hấp dẫn khách thuê, ví dụ như: tăng thời gian miễn phí tiền thuê để làm nội thất, tặng thêm thời gian miễn phí tiền thuê để hạ giá thuê thực tế hay tặng thêm chỗ đậu xe miễn phí...

Có thể nói rằng từ năm 2010 – 2015 là giai đoạn thăng hoa của thị trường văn phòng Hà Nội và là giai đoạn mà khách thuê có rất nhiều sự lựa chọn khi cân nhắc di chuyển văn phòng, đó là hình thái thị trường mà chúng tôi gọi là thị trường của bên thuê (Tenant’s Market), tức là bên đi thuê có nhiều vị thế hơn khi đàm phán. Chính nhờ giá thuê được điều chỉnh giảm, ưu đãi thuê được tăng cao và kèm theo sự phát triển tốt về kinh tế, tổng lượng hấp thụ của thị trường trong 5 năm này đã đạt 771,000 m2, gấp 4.3 lần so với giai đoạn trước đó.

Sau năm 2015, thị trường văn phòng Hà Nội đã chứng kiến những thời điểm nguồn cung văn phòng Hà Nội chững lại vì các chủ đầu tư thận trọng hơn khi đầu tư và lo ngại khi giá thuê văn phòng đã giảm đáy. Một số tòa nhà lớn hoàn thành trước năm 2015 đã có một giai đoạn khá khó khăn để tăng tỷ lệ lấp đầy. Tiêu biểu trong giai đoạn này là tòa nhà Lotte Center Hà Nội, dự án thương mại đầu tiên được đầu tư bởi tập đoàn Lotte của Hàn Quốc tại Hà Nội. Tòa nhà Lotte Center Hà Nội với tiêu chuẩn hoàn thiện cao cấp đã tạo ra sự dịch chuyển từ phía Tây về khu vực Ba Đình, Đống Đa hay còn gọi là Mid-Town của Hà Nội.

Trên thực tế, dịch chuyển về phía Tây là xu hướng nhằm hướng tới mục tiêu tối ưu về chi phí. Tuy nhiên, do cơ sở hạ tầng còn hạn chế, các công ty ở khu vực phía Tây nếu muốn di chuyển về khu vực trung tâm đã phải chi trả một chi phí rất lớn vô hình là chi phí di chuyển. Nhờ vị trí ở giữa Hà Nội, mà tòa nhà Lotte Center Hà Nội đã thu hút được một số lượng lớn khách thuê và lấp đầy phần lớn diện tích cho thuê lên tới 45,000m2 chỉ trong khoảng 2 năm kể từ khi hoàn thành. Theo sau Lotte Center Hà Nội, là các dự án văn phòng cho thuê khác tại khu vực quận Ba Đình, Đống Đa cũng được lợi từ mong muốn cân đối giữa chi phí và thời gian di chuyển.

Như vậy giai đoạn sau năm 2015 là giai đoạn mà việc lấp đầy thị trường đã có sự cân bằng hơn về mặt địa lý. Thị trường văn phòng Hà Nội được phân chia khá đồng đều ở ba khu vực bao gồm: Khu vực trung tâm, khu vực quận Ba Đình Đống Đa và khu vực phía Tây.

Sự chuyển mình thị trường văn phòng Hà Nội

Thị trường văn phòng Hà Nội đã dần dần chuyển thành thị trường của bên cho thuê (Landlord’s Market) sau năm 2015. Sự chuyển mình này đã diễn ra rất chậm rãi mà nhiều người không nhận diện được xu hướng này cho tới khi tỷ lệ lấp đầy của thị trường văn phòng Hà Nội đạt kỷ lục lên tới 96.1 % cho phân khúc hạng A (vào quý IV/2018). Chưa có khi nào các khách thuê có ít sự lựa chọn như vậy trên thị trường cũng như các bên cho thuê lại có nhiều quyền khi lựa chọn khách thuê hay đàm phán như vậy.

Tuy nhiên, đại dịch Covid-19 diễn ra trong năm 2020 đã và đang lập lại trật tự của thị trường văn phòng, không chỉ ở Hà Nội mà trên quy mô toàn cầu. Chúng ta đang chứng kiến sự ra đời lịch sử một xu hướng làm việc mới. Đó là làm việc từ xa (remote working) trên một quy mô rộng với tất cả các ngành nghề. Nếu như trước đây chỉ có những đối tượng freelancer mới có lựa chọn làm việc không tại văn phòng cố định, thì hiện tại gần như tất cả các ngành nghề đều có thể cho phép nhân viên có lựa chọn làm việc từ xa và làm việc tại nhà.

 

Thị trường văn phòng Hà Nội đã dần dần chuyển thành thị trường của bên cho thuê.

Các khách hàng của JLL trong giai đoạn từ năm 2020 - 2022 đã thực hiện rất nhiều sự thay đổi trong hoạt động văn phòng của họ, ví dụ như chia nhóm nhân viên để tới văn phòng, cho phép nhân viên lựa chọn làm việc từ xa hay tới văn phòng, cắt giảm diện tích thuê để tối ưu chi phí, di chuyển từ văn phòng truyền thống sang văn phòng dịch vụ để cắt giảm chi phí thuê văn phòng.

Mặc dù, đại dịch Covid-19 đã được kiểm soát tốt ở Việt Nam nhưng ảnh hưởng nghiêm trọng của đại dịch trên quy mô toàn cầu được dự báo sẽ tiếp tục ảnh hưởng tới thói quen sử dụng văn phòng của các công ty.

Ngoài ra, dưới góc độ của bên cho thuê việc tiếp tục đầu tư và nâng cao vệ sinh an toàn cho tòa nhà là một việc rất quan trọng để đảm bảo một môi trường làm việc an toàn cho khách thuê. Các tòa nhà trên thế giới đang áp dụng công nghệ vào việc quản lý để giảm thiểu nguy cơ lây lan bệnh dịch trong tòa nhà, ví dụ như công nghệ "không chạm" (Contactless control). Và một số tòa nhà ở Hà Nội cũng đang nghiên cứu để áp dụng công nghệ này trong việc kiểm soát ra vào tòa nhà, đặc biệt là các tòa nhà đang trong giai đoạn nghiên cứu phát triển.

Tương lai của thị trường cho thuê văn phòng Hà Nội

Sự phát triển của thị trường văn phòng trong giai đoạn sắp tới được dự báo sẽ tập trung vào các khu vực ngoài trung tâm do quỹ đất trong khu vực trung tâm còn rất hạn chế. Theo đó, các chủ đầu tư của các tòa nhà mới sẽ cần tập trung vào việc nâng cao chất lượng mặt bằng, hướng tới sự trải nghiệm cho người sử dụng để tăng sự cạnh tranh và thu hút khách hàng. Việc nâng cao chất lượng mặt bằng theo xu hướng xanh, cụ thể là áp dụng các tiêu chuẩn của các chứng chỉ xanh quốc tế và Việt Nam như LEED, WELL, EDGE, LOTUS, Greenmark đã và đang giúp các chủ đầu thu hút khách thuê. Theo đó, số lượng dự án tòa nhà văn phòng đăng ký và theo đuổi việc đạt được chứng chỉ công trình xanh ngày càng tăng. Trong vài năm trở lại đây, số lượng các công trình văn phòng được cấp chứng chỉ xanh có sự gia tăng mạnh mẽ, đặc biệt kể từ năm 2017. Theo đó, có khoảng 12 công trình được cấp chứng chỉ xanh trong tổng hơn 53 công trình xanh tại khu vực miền Bắc.

Cùng với xu hướng phát triển công trình xanh từ phía các chủ đầu tư, thị trường còn ghi nhận một lượng khách thuê văn phòng quốc tế chủ động đăng ký triển khai đạt chứng chỉ công trình xanh cho văn phòng của riêng họ để nâng cao chất lượng không gian làm việc..

Chúng tôi cho rằng theo đuổi xu hướng phát triển công trình xanh sẽ là xu hướng dẫn dắt thị trường trong thời gian tới, không chỉ từ góc độ chủ đầu tư phát triển tòa nhà văn phòng mà cả khách thuê văn phòng.

Việc phát triển các khu đô thị vệ tinh xung quanh Hà Nội kéo theo quỹ đất để phát triển các dự án thương mại, bao gồm cả văn phòng cho thuê cũng sẽ đem tới một diện mạo mới cho thị trường văn phòng Hà Nội trong dài hạn. Theo nguồn tin của JLL, có những tập đoàn bất động sản lớn đang có quỹ đất lên tới 1,000,000m2 văn phòng ở khu vực ngoại thành tầm nhìn tới năm 2030. Nếu các dự án này được triển khai và thực hiện, thì một thập kỷ tiếp theo mật độ văn phòng sẽ được kéo giãn lớn về mặt địa lý.

Các tòa nhà ở khu vực ngoại thành chắc chắn sẽ cần cạnh tranh về giá thuê, với một mức giá thuê hấp dẫn thì các công ty có nhu cầu sử dụng diện tích thuê lớn trong nội đô sẽ có sự quan tâm và mong muốn di chuyển để tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, các dự án ở ngoại thành chỉ có thể thành công nếu cơ sở hạ tầng được cải thiện và việc di chuyển từ nội đô ra ngoại thành làm việc sẽ không tốn quá nhiều thời gian.

Việt Nam với vị trí địa lý quan trọng tại khu vực Đông Nam Á đã đem tới sự phát triển mạnh mẽ về bất động sản khu công nghiệp, kéo theo đó là sự gia nhập thị trường của nhiều công ty lớn toàn cầu sẽ đem lại một nhu cầu thuê tốt cho thị trường văn phòng, đặc biệt là thị trường văn phòng của thành phố thủ đô. JLL tin rằng thị trường văn phòng vẫn là mảng thị trường sẽ diễn biến sôi động và có nhiều tiềm năng phát triển trong thập kỷ tiếp theo.​​​