​

NDirect mới đây đã đưa ra báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp (KCN). Công ty chứng khoán này đánh giá giá thuê đất KCN tiếp tục tăng 6-10% so với cùng kỳ ở cả phía Nam và phía Bắc, trong bối cảnh nhu cầu cao và nguồn cung hạn chế cung hạn chế là động lực thúc đẩy cho đà tăng của nhóm bất động sản KCN.

Điểm lại thị trường bất động sản KCN 2021

Báo cáo của VNDirect nhận định, tại thị trường phía Nam, giá thuê tại các thành phố vệ tinh tăng mạnh. Số liệu của VNDirect chỉ ra tổng diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tại 5 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Nam tăng 5,2% so với cùng kỳ năm trước, đạt 38.400ha trong 2021, kéo theo đó là diện tích cho thuê tăng 4,4% so với cùng kỳ năm trước lên 26.000ha. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai và Bình Dương. Nguồn cầu tiếp tục vượt cung mới với tỉ lệ lấp đầy trung bình tăng lên 89,6%.

Trong bối cảnh nhu cầu cao và diện tích đất công nghiệp hạn chế, giá thuê đất trung bình tiếp tục tăng 8-10% so với cùng kỳ năm trước lên 115-117 USD/m2/kỳ thuê. Trong đó, giá thuê tại Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận mức tăng ấn tượng khoảng 15% so với cùng kỳ năm trước lên 85 USD/m2/kỳ thuê nhờ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng.

Bên cạnh đó, VNDirect cho biết thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn đang nổi lên với nguồn cung mới tăng đáng kể, lần lượt tăng 10% so với cùng kỳ năm trước lên 3,5 triệu m2 và 8% so với cùng kỳ năm trước lên 3,2 triệu m2 trong 2021, theo CBRE. Giá cho thuê trung bình tương đối ổn định ở mức 3,7-5,5 USD/m2/tháng. Thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn cũng chứng kiến các thương vụ M&A mới như Boustead mua lại 49% cổ phần trong Công ty cổ phần công nghiệp logistics KTG và Boustead; ESR Cayman Limited và BW Industrial Development JSC (BWID) đã liên doanh để phát triển 240.000m2 tại KCN Mỹ Phước 4.

Còn tại thị trường phía Bắc, VNDirect chỉ ra nhu cầu bất động sản KCN vẫn ở mức cao. Cụ thể, tổng diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tại sáu tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc tăng 5,8% so với cùng kỳ năm trước 15.350ha trong 2021, kéo theo diện tích cho thuê tăng 6,0% so với cùng kỳ năm trước lên 10.600ha.

"Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng. Nguồn cầu tiếp tục vượt cung mới với tỉ lệ lấp đầy trung bình tăng 2% so với cùng kỳ năm trước lên 86,6%" - báo cáo nêu, Tương tự thị trường phía Nam, giá thuê đất tiếp tục tăng trong 2021, với mức tăng trung bình 6-8% so với cùng kỳ năm trước lên 108-110 USD/m2/kỳ thuê. "Trong đó, chúng tôi nhận thấy giá thuê tại Hà Nội và Hải Phòng tăng mạnh nhất khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước lên khoảng 150 USD/m2/kỳ thuê và 7% so với cùng kỳ năm trước lên 108USD/m2/kỳ thuê, nhờ sự thúc đẩy của phát triển cơ sở hạ tầng tại những khu vực này" - các chuyên gia của VNDirect nhận định.

4 xu hướng định hình thị trường bất động sản KCN năm 2022

Nhìn vào triển vọng bất động sản KCN năm 2022, VNDirect chỉ ra 4 xu hướng định hình thị trường bất động sản KCN.

Thứ nhất, câu chuyện đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng. Việc giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 dự báo tăng 20-30% so với giải ngân thực tế năm 2021, cùng với hàng loạt dự án hạ tầng lớn được đẩy mạnh như Sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam sẽ là động lực lớn cho nhóm ngành bất động sản KCN.

Thứ hai, mở rộng sản xuất diễn ra mạnh mẽ ở cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước. Bên cạnh đó, việc mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp nước ngoài và nội địa cũng là một điểm sáng cho nhóm bất động sản KCN.

Thứ ba, thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng giúp thúc đẩy nhu cầu đất KCN cho các dịch vụ kho bãi. Bên cạnh đó, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai, theo CBRE Econometric Advisors. Chi phí vận tải tăng cao hơn nhiều so với chi phí kho bãi, chi phí vận tải chiếm 45-70% tổng chi phí chuỗi cung ứng, trong khi chi phí tài sản cố định (bao gồm cả bất động sản) chỉ chiếm 3-6%.

"Chúng tôi tin rằng kho bãi có vị trí gần các đầu mối giao thông chính như các sân bay và bến cảng có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ" - các chuyên gia của VNDirect cho hay.

Thứ tư, đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại Đồng bằng sông Hồng và Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung. Nguồn cung đất KCN Việt Nam đang được đẩy mạnh mở rộng hơn 44.760ha trong 2022-25 để nắm bắt nhu cầu thuê đất KCN đang ngày càng mạnh mẽ, trong đó sẽ tập trung mở rộng tại Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung.

"Bên cạnh đó, chúng tôi tin rằng nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục thu hút trong năm 2022 với việc hàng loạt các chủ đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội gia nhập vào thị trường này. CBRE dự báo tăng trưởng kép của nguồn cung mới nhà kho/nhà xưởng xây sẵn lần lượt là 22%/14% ở phía Nam và 46%/10% tại phía Bắc trong giai đoạn 2021-23" - báo cáo của VNDirect nhận định.​